近年来，“旅居云南”成为一种健康生活理念，成为云南文旅高质量发展的新引擎。大理州巍山县也逐渐成为外地旅客的“诗和远方”，成为古城发展的“新特产”。

但随之而来的是因旅居房屋租赁引发的的官司数量增多，百姓对房屋租赁法律认识不足、合同条款不明晰、随意违约是导致“信任崩塌”的主要原因。

巍山县人民法院秉承“旅居产业要健康发展，离不开良好的法治环境和权益保障”的法治理念，向房东和旅客送上“避坑”小指南，护航“主客共享、互利共赢”。

 

 

房源验核摸清“家底”，拒绝问题房源

租赁房屋第一步要核实出租方主体资格与产权归属（查看产权证书），明确“房东”的权利人身份，否则可能因无权处分、租赁房屋为违法建筑等导致合同无效，进而产生赔偿责任。

警惕转租风险，拒绝无权转租。法律规定未经出租方（房东）同意的转租行为，出租人有权解除合同，承租人（租客）可能被要求腾退房屋，遭遇“连夜搬家”的风险。

合理注意义务不能少。承租人（租客）要在签订合同前要求出租人（房东）一同到不动产登记中心等官方渠道查询房屋是否存在抵押、查封等限制处理情形，以及房屋面积与产权面积是否一致等情形，承租人（租客）未尽合理注意义务的，法律将不予保护。

签约要“守心”

坚决拒绝“口头合同”。双方要签订规范的书面协议，否则一旦发生纠纷甚至诉讼，可能面临举证难甚至败诉风险。法律规定租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，未采用书面形式且无法确定租赁期限的，视为不定期租赁，租赁合同双方均可随时主张解除合同，不利于权益稳定。

房屋用途要商定。诉讼中一部分纠纷的来源系双方对于房屋用途的争执。例如签约时定为自住，履约时用于民宿经营导致诉讼的发生。租赁房屋的土地性质直接影响租赁用途，租赁用途也势必影响合同价款、期限等主要条款的协商。租赁双方在签订房屋租赁合同时要对用途明晰并应予遵守，避免擅自改变用途导致合同解除或赔偿。

核心条款不能少。合同中应当明确房屋的基本信息（如坐落位置，面积、使用范围）、损坏责任、租赁期限、维修义务、租金金额、装饰装修、违约责任等。

租赁合同双方身份信息要“亮堂”。租赁合同双方在签订协议时要查看对方的身份信息，如对身份证等加以核验，最好予以留存，否则当面临诉讼时可能出现“查无此人”的情况，造成诉讼不能。

 

 

履约要“守信”

租赁物自然损耗不应“赔”。租赁合同的双方应在合同中明确租赁物的使用方式，一般的自然损耗由出租人承担，不能要求租客赔偿。如家具褪色、老化。出租人（房东）还要负担正常的维修义务，通常情况以维修为主、更换为辅，经承租人（租客）通知后出租人（房东）在合理期限内未予维修的，承租人（租客）可自行维修，维修费用由出租人（房东）负担，但要避免不通知房东即自行维修并要求支付维修费的行为。

承租人违约弃租，不能做“摆烂”房东。当承租人（租客）违约弃租，不交纳租金、不使用房屋时，多数出租人（房东）潜意识认为我不收回就可以一直收取租金。法律规定，承租人不实际占有房屋时，出租人有减损（减少损失）义务，应采取适当的措施防止损失扩大，及时解除租赁合同收回租赁房屋，否则对于不合理的损失，不予支持租金。例如：出租人应及时通过通知对方、诉讼等形式避免损失扩大，而不能明知房屋空置一两年也“无动于衷”。

无效合同≠不用付租金。即使租赁合同被人民法院确认无效，承租人（租客）已经使用房屋的，也要支付相应的占有使用费，但因合同无效导致损失产生的，双方要根据导致合同无效的责任分担损失。

轻易违约可能要承担装饰装修费用。承租人未经出租人同意装修的，合同到期解除后装修残值损失由承租人自行负担。承租人根本违约导致合同解除的情况下，其在前期投入的装饰装修损失，无论是否经过出租人同意，均无权主张赔偿。出租人根本违约导致合同解除的情况下，要对承租人投入的装饰装修成本在剩余期限内的损失承担赔偿责任。

“主客共享”是旅居云南追求的目标价值，下一步，巍山县法院将持续优化旅居司法服务供给，以司法之力守护“旅居安心”。