物业说业主不缴费，业主嫌物业不作为，物业纠纷只是简单的“缴费纠纷”吗？大量的司法实践表明，并非如此。

昆明市五华区人民法院在大量调研的基础上，构建“法院+行业协会+N”的纠纷化解模式，凝聚法院、房地产协会、住建部门、社区、辖区内各人民调解委员会等单位、部门的合力，打造“排查预警+提前介入+实地勘察+联动调解+跟踪回访”的全流程纠纷调处模式，以“小”见“大”，推动物业纠纷源头化解，推动基层治理细“治”入微。

纠纷双方各说各话 诉前调解陷入僵局

近日，五华区法院收到了昆明市某物业公司提交的诉状，诉请业主缴纳物业管理费。收到诉讼材料后，五华区法院立案庭法官随即就案件情况进行了解。

经查，昆明市某小区系云南省某单位职工宿舍，以前由云南省某单位直接管理，并未聘请物业公司进驻。后来，该小区引进昆明市某物业公司进驻开展物业服务。但物业公司进驻后，其服务没有达到业主的期待，近年来，部分业主以小区绿化带内杂草丛生、停车位管理混乱、卫生清洁不到位、服务态度生硬等问题频繁投诉，并通过拒缴物业费表达诉求。而昆明市某物业公司则以“经费不足”表示其整改存在客观困难。双方各说各话，矛盾陷入死循环，逐渐升级。

承办法官郭振表示，“小物业”一头连着千家万户的幸福感，一头关系着物业行业的健康发展，“物业公司批量起诉业主，背后的矛盾年深日久，涉及方方面面，绝不能一判了之，调解才是上策。”

实地走访查明症结 多方座谈了解诉求

每一起物业纠纷都有自己的症结，每一个小区物业管理都有自己的特点，解决物业纠纷不能一概而论。考虑到这一点，承办法官特地邀请了云南省房地产协会特邀调解员，于2月26日前往该小区进行走访调查，通过“实地勘察”“零距离调解”“释法明理”等形式掌握第一手情况。

法官与云南省房地产协会特邀调解员走访了小区30余处点位，拍摄了绿化破损、垃圾清理等证据照片20余张，绘制了车辆乱停“热地区域图”，通过实地勘察查明症结。同时组织业主代表、物业负责人召开恳谈会，整理出小区目前存在的绿化修剪维护、车辆管理、物业人员素质提升、卫生清洁、服务态度优化等方面的问题，梳理出问题清单，建议物业公司立即整改，并定期开展问卷调查、建立常态化沟通机制，解决业主核心诉求。

在座谈现场，法官现场解读民法典中与物业管理相关的条款，明确“业主缴费义务与物业服务质量挂钩”的原则，督促物业公司提高服务质量及标准。

“三步走”达成调解协议 “法院+”多方监督促整改

在前期调解难以推进的情况下，承办法官郭振另辟蹊径，与行业协会调解员通过“三步走”方式迂回推进调解工作。经过3小时的“背对背调解+面对面协商”，双方最终达成一致协议：

一、昆明市某物业公司承诺3月30日前完成绿化修剪补种、进出车辆管控、保持公共区域楼道卫生清洁，同时加强物业服务监督、保障服务质量，并通过开展问卷调查，倾听业主心声，探索建立物业与业主定期沟通机制。

二、业主承诺整改验收通过后结清物业费。同时，为保障双方协议履行效果，业主代表、物业公司、法院、云南省房地产协会组成“共治小组”，跟踪整改进度并拍照留痕。

（来源：昆明日报 记者：辛亚洁）