近年来

物业公司和小区业主之间

有关物业费的纠纷越来越多

其中业主因各种原因拒交物业费

而被物业公司起诉所占比例较大

一方坚持物业费必须交

另一方坚持服务有瑕疵而拒交

那么，法院是如何处理这类纠纷的呢?

　　基本案情

甲物业公司管理某小区十年期间，主动交纳物业费的业主达95%，5%的业主不同程度欠交物业费，甲物业公司催交无果诉至文山市人民法院，要求业主履行交费义务，并要求法院判令业主承担逾期交费的违约金。被诉业主辩解，物业公司服务不到位，单元门损坏没有维修，卫生打扫不及时等等，要求物业公司整改，否则拒交物业费。甲物业公司则认为已经尽到了对公共设施维修、保养，对公共区域保洁的义务。双方僵持不下，未能达成调解。

法院审理

文山市人民法院经审理认为，物业服务的范畴包括了共用设施设备维修养护、保洁服务、绿化养护、协助维护公共秩序等，物业服务本身是一个动态的长期过程，由多项服务内容组成。小区共用设施设备的改造、更换则应该满足民法典第二百七十八条之规定，由一定比例的业主参与表决和同意启用维修基金。甲物业公司在服务期间，已经履行了物业合同约定的义务，只是在保洁、维护的次数和频率上与业主期待有所差距，属于物业服务存在瑕疵，业主不能因某项服务的瑕疵，而否定物业公司的所有服务。故判决欠费业主全额交纳物业费，考虑到业主对物业服务不满，并综合案件的实际情况，物业公司主张的违约金不予支持。

法官说法

物业公司服务‘到不到位’，要综合具体的情形和程度来考量。如果物业公司已经履行了合同约定的义务，不宜根据某一短期内的服务质量或者单个、局部的瑕疵问题来认定物业公司服务不到位。个别业主对物业公司持有的异议不能代表全体业主的意见，物业服务具有公共性，相反，个别的业主不交纳物业费也会影响了其他主动全额交纳物业费业主利益的实现。因此，业主不能因为物业履行瑕疵问题拒交物业费。